A Caixa Econômica Federal projeta R$ 50 bilhões em valor geral de vendas (VGV) até 2064 como resultado da revitalização do Porto Maravilha, na área central do Rio de Janeiro. No mesmo intervalo de tempo, o banco estima 100 mil novas unidades residenciais e até 250 mil moradores, afirmou o vice-presidente de fundos de investimento na Caixa, Sergio Bini.
O executivo participou nesta quinta-feira (25) do Rio Construção Summit. A Caixa é o banco que administra o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FII PM). No evento, Bini apresentou um estudo conduzido pelo fundo, intitulado Master Plan, para a revitalização da área que conecta a zona portuária ao bairro histórico de São Cristóvão.
Criado em 2009 por meio de um projeto de lei complementar que alterava o plano diretor do Rio, o projeto de revitalização da zona portuária carioca previa investimentos em infraestrutura e mobilidade urbana, com o VLT e o Terminal Gentileza. É também nesta área que foram construídos o Museu do Amanhã, o AquaRio e o Boulevard Olímpico, atrações turísticas conhecidas da cidade.
Em 2023, o bairro de São Cristóvão, conhecido por ter sido casa da família imperial, passou a integrar o projeto do Porto Maravilha, o que foi possível por meio de uma lei complementar editada no município. Também em 2023, o prazo para a revitalização foi estendido de 2039 para 2064, em comum acordo entre a prefeitura e o fundo.
O instrumento central para a revitalização do Porto Maravilha são os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), tipo de título mobiliário emitido por municípios para financiar operações urbanísticas. Em 2009, a prefeitura do Rio emitiu os Cepacs, e a Caixa comprou os certificados com R$ 5 bilhões de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Sem o Cepac, um terreno só pode ser aproveitado dentro dos limites básicos previstos em lei. Com a compra dos certificados, o incorporador ganha o direito de verticalizar e ampliar a área construída, tornando possível erguer empreendimentos de maior porte.
De acordo com Bini, o retorno ao Fundo Imobiliário Porto Maravilha (FII PM) vem da valorização imobiliária dessas intervenções. À medida que a região se torna mais atrativa, os Cepacs se valorizam e são vendidos a incorporadoras que desejam construir na área.
Esses títulos já tiveram aumento de aproximadamente 70% no valor do metro quadrado desde 2021
— afirmou a jornalistas após apresentação no evento. Bini estima que tenham sido emitidos cerca de 6 milhões de certificados.
Diferente do Plano Diretor, que é lei municipal, o Master Plan é um documento estratégico do fundo, que mapeia terrenos e define a vocação da região. O bairro de São Cristóvão, com cerca de 3,7 milhões metros quadrados, receberá um novo traçado urbano, com malha cicloviária, travessias acessíveis e a chegada do VLT. “É um estudo elaborado pelo fundo para orientar o crescimento urbano e integrar a área de São Cristóvão ao perímetro antigo”, explicou Bini.
O presidente da Caixa, Carlos Vieria, disse que o sucesso do projeto só foi possível graças à parceria entre o FGTS, prefeitura e Câmara Municipal, que mudou o plano diretor da região. Entre os pontos de êxito, destacou a utilização dos Cepacs como instrumento de capitalização e a criação de um fundo específico com aporte do FGTS.
Para Vieira, outro destaque estratégico é a reocupação de territórios: “O Brasil passou muitos anos pensando em mudanças de ocupação territorial a partir de novas fronteiras de ocupação, com custo maior. Aqui, vemos uma reocupação com grande força.”
Na avaliação do presidente da Caixa, o movimento do Rio serve de referência para outras cidades no país e no mundo. “É um exemplo de revitalização territorial maior do que ocorreu em Londres, em Barcelona e em Buenos Aires. Isso resgata, a partir do Rio de Janeiro, uma autoestima muito grande para o Brasil e se cria uma espiral positiva.”
Também no evento, o presidente da Câmara Municipal do Rio, o vereador Carlo Caiado (PSD), ressaltou a importância das mudanças recentes na legislação urbanística carioca, que permitiram a inclusão de São Cristóvão ao projeto do Porto Maravilha.
Ver o Master Plan e essa projeção de futuro para um bairro histórico, como é São Cristóvão, é muito gratificante. A Câmara do Rio trabalhou muito nos últimos anos nos debates e aprovação das leis que deram as condições para projetos como esse se viabilizarem
— disse Caiado.
Ao comentar a valorização da região, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), Claudio Hermolin, destacou que o Porto Maravilha se tornou o principal foco de crescimento da cidade.
rProjeto de evitalização do Porto Maravilha, na área central do Rio de Janeiro — Foto: Agência O Globo/Roberto MoreyraDe três anos para cá, o Porto se tornou o bairro de maior volume de lançamentos e vendas na cidade. Se incluir o Centro, esse número dispara. O plano virou o vetor de crescimento da cidade, que apontava para a zona oeste e redirecionou para cá
— afirmou Hermolin.